A venda de imóveis pode gerar uma série de questionamentos, especialmente quando envolve valores altos, como na permuta com torna.
Neste artigo, vamos explicar o que é o ganho de capital e como o lucro imobiliário se aplica em transações com valorização significativa, considerando aspectos tributários e benefícios de redução do imposto.
O Que é o Ganho de Capital?
O ganho de capital corresponde à diferença entre o valor de aquisição de um imóvel e o valor de venda. Esse ganho, quando ocorre, é tributado pelo Imposto de Renda, incidindo sobre o lucro obtido com a venda.
Vamos imaginar um exemplo prático: há 20 anos, o proprietário adquiriu uma casa por R$120.000,00. Com o tempo, o imóvel passou por reformas e valorizou-se no mercado. Hoje, ele está sendo vendido por R$1.300.000,00, gerando um ganho bruto de R$1.180.000,00.
Como o Ganho de Capital é Calculado em Transações com Permuta com Torna?
Em casos de permuta com torna, o imóvel é trocado por outro bem, recebendo-se uma parte em dinheiro, chamada de "torna".
No nosso exemplo, o proprietário está trocando seu imóvel por um apartamento de R$900.000,00 e receberá uma torna de R$400.000,00.
De acordo com a legislação tributária brasileira, a permuta sem torna é isenta de tributação sobre ganho de capital. Contudo, a torna recebida é considerada receita, incidindo, portanto, o imposto de renda sobre o valor da torna.
Permuta sem Torna e Dação em Pagamento: São a Mesma Coisa?
Não. Embora possam parecer semelhantes, a permuta sem torna e a dação em pagamento são institutos jurídicos distintos, cada um com finalidades e implicações próprias:
Permuta sem Torna: É uma troca direta entre bens de valor equivalente, em que ambas as partes transferem a propriedade sem envolver pagamento em dinheiro. Esse tipo de transação é isento de tributação sobre o ganho de capital, pois não há efetivamente um lucro auferido, mas sim uma troca de titularidade.
Dação em Pagamento: A dação em pagamento é uma forma de extinção de uma dívida, onde o devedor oferece um bem ao credor para quitar uma obrigação. Nesse caso, não se trata de troca, mas sim de uma alternativa ao pagamento de uma dívida em dinheiro. A dação em pagamento pode gerar ganho de capital tributável, pois o valor do bem transferido pode ser considerado para apuração de lucro.
Portanto, apesar de ambas as operações envolverem a transferência de bens, a permuta sem torna e a dação em pagamento têm fundamentos jurídicos e consequências tributárias distintas.
Reduções Aplicáveis pelo Tempo de Posse
Para imóveis adquiridos antes de 1988, há isenção total de ganho de capital.
Entretanto, imóveis comprados posteriormente podem se beneficiar da redução progressiva do ganho de capital em função do tempo de posse, conforme o artigo 40 da Lei 11.196/2005.
No caso do exemplo, considerando que o proprietário está com o imóvel há 20 anos, ele terá direito a uma redução de 75% sobre o ganho de capital tributável, aplicada de acordo com a tabela de redução.
Essa tabela concede uma redução de 5% para cada ano de posse do imóvel após o quinto ano, o que beneficia quem mantém o imóvel por longo prazo.
Qual é a Alíquota do Imposto de Renda sobre o Lucro Imobiliário?
O imposto de renda sobre o ganho de capital tem uma alíquota progressiva, que varia conforme o valor da venda:
Até R$ 5.000.000,00: 15%
Entre R$ 5.000.000,00 e R$ 10.000.000,00: 17,5%
Entre R$ 10.000.000,00 e R$ 30.000.000,00: 20%
Acima de R$ 30.000.000,00: 22,5%
No exemplo em questão, considerando o valor da torna e a redução aplicável, o proprietário pagará o imposto apenas sobre 25% do valor do ganho de capital obtido.
Ou seja, dos R$400.000,00 obtidos na torna, pagará imposto apenas sobre 25% desse valor, qual seja: R$100.000,00. O imposto será de 15% conforme tabela acima. Logo, o valor devido de imposto em nosso exemplo é de R$15.OOO,00.
Como Declarar e Apurar os Valores Corretamente?
Recomenda-se sempre a orientação de um contador para efetuar os cálculos exatos, de forma a considerar todas as deduções, como despesas com reformas e benfeitorias realizadas no imóvel, devidamente comprovadas com notas fiscais.
Conclusão
Entender o ganho de capital e a tributação incidente nas transações imobiliárias, especialmente em permutas com torna, é essencial para o planejamento e a otimização dos resultados da venda.
A legislação oferece alternativas para redução do imposto a ser pago, beneficiando os proprietários que possuem imóveis há vários anos.
Em nosso escritório, somos especializados em direito imobiliário e estamos prontos para orientar nossos clientes em todas as etapas da venda de imóveis, sempre observando as melhores práticas e garantindo segurança jurídica em cada operação.
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