STJ Autoriza Penhora de Imóvel com Alienação Fiduciária por Dívida de Condomínio

Em decisão recente, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para o pagamento de dívidas condominiais.

A medida representa um importante precedente no Direito Imobiliário, com reflexos diretos para proprietários, síndicos, instituições financeiras e advogados que atuam na área.

O que é a alienação fiduciária de imóvel?

A alienação fiduciária é um modelo de garantia usado com frequência no financiamento de imóveis. Nela, a propriedade do bem fica em nome do credor fiduciário (normalmente um banco), enquanto o devedor detém apenas a posse direta do imóvel. A propriedade plena retorna ao comprador após a quitação total do contrato.

Essa estrutura garante mais segurança para os financiadores, mas também levanta dúvidas em situações como inadimplência de taxas condominiais: quem responde pela dívida se o imóvel ainda não está no nome do comprador?

Penhora de imóvel com alienação fiduciária por dívida condominial: o que decidiu o STJ

O STJ decidiu que, mesmo que o imóvel esteja registrado em nome do credor fiduciário, é possível sua penhora para pagamento de dívidas condominiais. O fundamento da Corte foi a natureza propter rem da dívida — ou seja, uma obrigação que acompanha o bem, independentemente de quem seja seu titular.

📌 Destaques da decisão:

• A penhora do imóvel é válida, desde que o credor fiduciário seja previamente citado;

• O banco poderá optar por pagar a dívida ou acompanhar o processo de execução;

• A execução atinge o próprio bem, e não apenas o direito de aquisição do devedor.

Essa decisão reforça o entendimento de que, mesmo em contratos com alienação fiduciária, o condomínio pode promover a penhora do imóvel se houver inadimplência — consolidando o tema da penhora de imóvel com alienação fiduciária por dívida condominial como uma nova realidade jurídica.

Impactos da penhora de imóvel com alienação fiduciária para o mercado

Essa decisão altera a lógica de cobrança de dívidas condominiais e impacta diferentes agentes:

🏢 Para condomínios:

• Facilidade para recuperar créditos sem depender exclusivamente do comprador inadimplente;

• Maior segurança jurídica para iniciar ações de cobrança contra imóveis financiados.

🏦 Para bancos e credores:

• Risco de penhora da garantia fiduciária;

• Necessidade de monitoramento mais ativo das dívidas associadas ao imóvel.

🧑‍⚖️ Para compradores:

• Risco de perder o imóvel mesmo antes de finalizar o pagamento;

• Reforça a importância de manter todas as obrigações em dia, incluindo taxas condominiais.

Impacto para advogados e profissionais do setor

Profissionais que atuam com execuções condominiais, contratos imobiliários e garantias reais devem revisar suas estratégias e práticas processuais. O entendimento do STJ pode levar ao aumento da efetividade das cobranças e à reformulação de cláusulas contratuais.

Conclusão: um marco na jurisprudência condominial

A decisão do STJ consolida um entendimento que favorece a coletividade condominial, reconhecendo a força da dívida vinculada ao imóvel, mesmo diante de garantias fiduciárias. Trata-se de uma evolução relevante na jurisprudência brasileira, que equilibra os interesses dos condomínios e dos credores financeiros.