O georreferenciamento é um tema cada vez mais relevante para proprietários de imóveis rurais, profissionais da área jurídica, agrimensores e investidores. Trata-se de uma técnica indispensável para garantir a segurança jurídica na delimitação e registro de propriedades, especialmente em áreas rurais, onde a falta de demarcação clara pode gerar conflitos e incertezas sobre os limites de cada imóvel.
Neste artigo, vamos abordar de forma aprofundada o conceito de georreferenciamento, suas implicações legais, a sua obrigatoriedade para propriedades rurais no Brasil e como ele pode ser utilizado para solucionar disputas de limites de terras.
O Que é Georreferenciamento?
O georreferenciamento é o processo de descrever a localização exata de uma área de terra com base em coordenadas geográficas precisas. Isso é feito através de medições realizadas com equipamentos de alta precisão, como o GPS (Sistema de Posicionamento Global), que permite a determinação dos limites do imóvel em conformidade com um sistema geodésico global, ou seja, referenciado à superfície terrestre.
Esse procedimento envolve a coleta de dados técnicos, a elaboração de plantas e mapas da área, que, posteriormente, são validados pelos órgãos competentes. No Brasil, o georreferenciamento de imóveis rurais segue as normas estabelecidas pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), conforme a Lei nº 10.267/2001, que alterou dispositivos da Lei de Registros Públicos.
Qual a Finalidade do Georreferenciamento?
A principal finalidade do georreferenciamento é garantir que os limites do imóvel estejam claramente estabelecidos e que sejam precisos, evitando sobreposições ou imprecisões que possam gerar conflitos de posse ou propriedade.
Além disso, o georreferenciamento permite que o proprietário tenha um registro atualizado e tecnicamente acurado do seu imóvel, o que facilita não apenas a sua administração, mas também futuras transações imobiliárias, como compra, venda ou permuta, por exemplo.
Dentre as principais finalidades do georreferenciamento, destacam-se:
Definição precisa dos limites: Em áreas rurais, onde os limites nem sempre são claros ou delimitados por cercas, o georreferenciamento oferece uma solução técnica que define, com precisão milimétrica, onde começa e termina a propriedade.
Regularização de imóveis: O processo é essencial para a regularização de áreas rurais, especialmente em casos de matrículas antigas que não possuem informações geográficas precisas ou se encontram desatualizadas.
Prevenção e solução de conflitos: Conflitos entre vizinhos sobre a extensão de suas propriedades podem ser evitados com o uso do georreferenciamento. Em disputas judiciais, ele é uma ferramenta crucial para definir com clareza os limites de cada propriedade.
Facilitação de transações imobiliárias: Ter o imóvel georreferenciado aumenta sua liquidez no mercado, pois proporciona maior segurança jurídica para compradores, investidores e credores que busquem financiamentos rurais.
Georreferenciamento e a Legislação Brasileira
A obrigatoriedade do georreferenciamento para imóveis rurais foi introduzida pela Lei nº 10.267/2001, que alterou a Lei de Registros Públicos.
Essa legislação exige que todas as propriedades rurais, dependendo de seu tamanho, sejam georreferenciadas para que qualquer alteração na matrícula seja realizada.
O decreto que regulamenta a lei divide o cumprimento das exigências de georreferenciamento de acordo com o tamanho da propriedade, estabelecendo prazos para a regularização. Atualmente, todas as propriedades com mais de 100 hectares já devem estar georreferenciadas para serem legalmente transferidas ou alteradas em sua matrícula.
Principais dispositivos legais sobre georreferenciamento:
Lei nº 10.267/2001: Introduziu a obrigatoriedade do georreferenciamento para imóveis rurais, alterando a Lei de Registros Públicos e prevendo que todas as transações imobiliárias e registros de imóveis rurais passem a incluir o levantamento georreferenciado.
Decreto nº 4.449/2002: Regulamenta a aplicação do georreferenciamento para imóveis rurais, estabelecendo os prazos e o tamanho das propriedades que devem cumprir essa exigência.
Portaria INCRA nº 100/2019: Define as especificações técnicas para o georreferenciamento de imóveis rurais e a certificação dos trabalhos de medição.
Como é Feito o Processo de Georreferenciamento?
O georreferenciamento é um processo técnico que envolve diversas etapas, realizadas por um profissional habilitado, geralmente um engenheiro agrimensor ou cartógrafo. A seguir, estão as etapas mais comuns do processo de georreferenciamento:
Contratação do profissional habilitado: O primeiro passo é contratar um profissional devidamente registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) para realizar o levantamento técnico da área.
Levantamento de dados em campo: O profissional realiza a coleta de dados em campo, utilizando equipamentos de medição como o GPS de alta precisão. Ele marca os vértices da propriedade, definindo os pontos que delimitam o imóvel.
Elaboração de mapas e plantas: Após a coleta dos dados, o profissional elabora os mapas e plantas da área, com base nas coordenadas geográficas levantadas.
Certificação junto ao INCRA: O levantamento realizado é submetido ao INCRA para a certificação. Esse processo visa garantir que não haja sobreposição de áreas com outros imóveis rurais já registrados.
Atualização da matrícula: Após a certificação do INCRA, o proprietário deve apresentar a documentação no cartório de registro de imóveis para a atualização da matrícula com os novos dados georreferenciados.
Quando o Georreferenciamento é Necessário?
O georreferenciamento é obrigatório em diversas situações relacionadas a imóveis rurais, tais como:
Transferência de propriedade: Qualquer transferência de imóvel rural com área superior a 100 hectares exige o georreferenciamento prévio para que o registro no cartório seja feito.
Desmembramento, parcelamento ou unificação de áreas: Sempre que houver a intenção de dividir, unir ou alterar os limites de uma propriedade rural, o georreferenciamento é indispensável.
Regularização fundiária: Propriedades que necessitam de regularização, por apresentarem matrículas desatualizadas ou imprecisas, devem passar pelo processo de georreferenciamento para garantir a exata delimitação de suas áreas.
O Papel do Georreferenciamento na Solução de Conflitos Fundiários
Em muitas situações, o georreferenciamento é a solução ideal para resolver conflitos de limites de terra, como em casos de Ações Demarcatórias. Quando há dúvidas ou disputas sobre os limites entre propriedades vizinhas, o georreferenciamento fornece uma base técnica e imparcial para definir os reais limites, evitando sobreposição de áreas e litígios prolongados.
Em uma ação demarcatória, o georreferenciamento é muitas vezes utilizado como prova técnica, sendo apresentado ao juiz para embasar sua decisão sobre a delimitação das propriedades envolvidas no litígio.
Conclusão
O georreferenciamento é uma ferramenta essencial para garantir a segurança jurídica na propriedade de imóveis rurais. Além de ser uma exigência legal, ele proporciona a precisão necessária para evitar conflitos de divisas e facilita a regularização e transações imobiliárias.
Se você possui um imóvel rural, é importante estar atento à necessidade de georreferenciar sua propriedade, garantindo que os limites estejam claros e devidamente registrados.
Nosso escritório de advocacia está à disposição para auxiliar com questões de georreferenciamento, ações demarcatórias e regularização de imóveis rurais. Entre em contato para mais informações!
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