O financiamento habitacional é uma solução essencial para quem deseja conquistar o imóvel próprio, especialmente nas construções financiadas por instituições financeiras, como a Caixa Econômica Federal.
Um dos elementos mais conhecidos desse tipo de financiamento é a chamada taxa de evolução de obra, cobrada enquanto o imóvel está em construção e ainda não foi entregue ao comprador. No entanto, em casos de atraso na entrega do imóvel, surgem questionamentos: é possível suspender o pagamento dessa taxa? A resposta é positiva em muitos casos, desde que bem fundamentada.
O Que é a Taxa de Evolução de Obra?
Durante a fase de construção de um imóvel financiado, os bancos costumam liberar os recursos de forma gradual, conforme o andamento das obras. A cada etapa concluída, uma nova parcela do financiamento é repassada à construtora, aumentando o saldo devedor do comprador.
Como o imóvel ainda não foi entregue, o comprador não paga a parcela cheia do financiamento, mas arca com os juros sobre o valor liberado até o momento. Essa cobrança é conhecida como taxa de evolução de obra.
A taxa de evolução de obra é, portanto, um encargo que se destina a cobrir os juros incidentes sobre os valores liberados para a construção, antes de o imóvel estar pronto para habitação.
Contudo, quando a construtora atrasa a entrega da obra, essa cobrança se torna uma fonte de conflito, já que o comprador é penalizado financeiramente por um imóvel que ainda não pode utilizar.
Atraso na Entrega: Possibilidade de Suspensão da Taxa de Evolução de Obra
Em caso de atraso injustificado na entrega do imóvel, a legislação brasileira e a jurisprudência abrem caminhos para a suspensão do pagamento da taxa de evolução de obra.
O fundamento para tal pedido está nas obrigações contratuais e na proteção ao consumidor, que não deve arcar com encargos extras devido à mora da construtora.
1. Fundamento Legal para a Suspensão
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) oferece uma proteção robusta ao comprador, que, nessa relação, é considerado a parte mais vulnerável. Em casos de atraso, os artigos 14 e 20 do CDC asseguram ao consumidor o direito à reparação por prejuízos decorrentes da falha na prestação de serviço, que, nesse caso, é a não entrega do imóvel dentro do prazo.
Além disso, o Código Civil, em seu art. 475, permite que o comprador suspenda suas obrigações contratuais quando a outra parte não cumpre com as suas. Ou seja, diante do inadimplemento por parte da construtora, o comprador pode solicitar judicialmente a suspensão da taxa de evolução de obra, uma vez que essa obrigação somente faria sentido após a entrega do bem.
2. Prejuízos ao Comprador e Argumento para a Suspensão
O atraso na entrega afeta o planejamento financeiro e pessoal do comprador, que continua pagando juros e, em muitos casos, aluguel para sua moradia enquanto o imóvel financiado não é entregue.
Esse cenário configura um desequilíbrio contratual que pode ser corrigido pela suspensão da taxa de evolução de obra. O fundamento jurídico reside na boa-fé contratual e no equilíbrio das relações, pois o comprador não deve ser penalizado duplamente com despesas que poderiam ser evitadas.
3. Jurisprudência Favorável aos Compradores
Diversos tribunais brasileiros já reconheceram o direito de suspensão da taxa de evolução de obra em casos de atraso. O entendimento jurisprudencial é de que o consumidor não deve ser penalizado pelo inadimplemento da construtora.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que a cobrança contínua da taxa de evolução de obra, sem a entrega do imóvel, gera ônus excessivo para o comprador e favorece a construtora, em violação aos princípios da boa-fé e da função social do contrato.
"Nos casos em que se verifica atraso na entrega de imóvel em construção, a cobrança de encargos de evolução de obra pelo agente financeiro, especialmente nos contratos de adesão, pode ser afastada para preservar o equilíbrio contratual e o direito do consumidor de não suportar o ônus por culpa exclusiva do vendedor." (STJ, REsp 1.582.318/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/05/2016, DJe 01/08/2016)
Como Solicitar a Suspensão da Taxa de Evolução de Obra?
A suspensão desse pagamento normalmente requer uma ação judicial, onde o comprador solicita a tutela de urgência para cessar temporariamente o pagamento da taxa até a entrega do imóvel.
Para aumentar as chances de êxito, é essencial que o pedido esteja bem fundamentado e documentado. Veja os principais pontos a serem considerados:
Provas do Atraso: Documentos que comprovem o prazo inicial de entrega e os aditivos contratuais de prorrogação de prazo, se houver. Fotografias da obra e trocas de e-mails com a construtora também podem ser úteis.
Impacto Financeiro: Demonstre que o atraso está causando despesas adicionais, como pagamento de aluguel, além dos juros da taxa de evolução de obra.
Fundamentação Jurídica: Embase o pedido com o Código de Defesa do Consumidor, Código Civil e jurisprudência favorável, enfatizando o desequilíbrio contratual e o ônus excessivo para o comprador.
Pedido de Tutela Antecipada: A tutela de urgência é uma medida para que o juiz determine a suspensão da taxa de evolução enquanto o processo ainda está em andamento, protegendo o comprador de prejuízos contínuos.
O que Acontece Após a Suspensão?
Se a suspensão for deferida, o comprador ficará temporariamente desobrigado de pagar a taxa de evolução de obra até que a construtora entregue o imóvel ou que outra decisão judicial seja tomada. Esse alívio financeiro pode ser decisivo para equilibrar o orçamento até a resolução completa da situação.
Considerações Finais
A suspensão da taxa de evolução de obra é um direito do consumidor quando há atraso na entrega do imóvel, mas o êxito desse pedido depende de um bom embasamento jurídico e probatório.
Se você está enfrentando essa situação, consulte um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá analisar o seu contrato e orientá-lo sobre os melhores passos a tomar.
Aqui no Lanza Sulzbacher Advogados, contamos com experiência e dedicação para defender os interesses dos compradores e assegurar que seus direitos sejam preservados.
Entre em contato conosco e saiba mais sobre como proteger seu investimento e suspender encargos indevidos até a entrega do seu imóvel!
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