Lesão na Compra e Venda de Imóveis: Quando o Negócio Pode Ser Anulado

No Direito Contratual, presume-se que as partes estão em equilíbrio e agindo livremente. Mas nem sempre é assim. Em alguns casos, uma das partes é levada a firmar um contrato em condições claramente desvantajosas, por necessidade ou por falta de conhecimento — é aí que entra a figura da lesão.

Neste artigo, você vai entender o que é a lesão no Direito Civil e como ela pode ser aplicada na compra e venda de imóveis, inclusive como argumento para anular ou revisar judicialmente um contrato.

1. O que é lesão na compra e venda de imóveis?

A lesão na compra e venda de imóveis é um vício do negócio jurídico, previsto no artigo 157 do Código Civil Brasileiro. Ela ocorre quando uma das partes, sob premente necessidade ou por inexperiência, assume obrigação manifestamente desproporcional à outra.

Ou seja, mesmo sem haver dolo ou má-fé, o contrato é desequilibrado desde a origem — e isso pode justificar sua anulação ou revisão judicial.

2. Requisitos para caracterizar lesão

Para que a lesão seja reconhecida judicialmente, é necessário comprovar:

• Que a parte prejudicada assumiu obrigação desproporcional

• Que isso decorreu de necessidade urgente (ex: doença, dívida) ou inexperiência

• Que o desequilíbrio era evidente e verificável no momento da contratação

A simples insatisfação posterior com o negócio ou a desvalorização do bem não caracterizam lesão.

3. Como isso se aplica à compra e venda de imóveis?

Na prática imobiliária, a lesão pode ocorrer em situações como:

• Venda de imóvel por valor muito inferior ao de mercado, feita por pessoa idosa, doente ou em situação de vulnerabilidade

• Aquisição de imóvel por valor exagerado, devido à inexperiência do comprador e ausência de assessoramento

• Pressão indevida para assinatura de contrato, sem tempo hábil para análise

Exemplo: um imóvel avaliado em R$500 mil é vendido por R$280 mil, por uma pessoa idosa sem conhecimento do mercado e sem orientação jurídica. Isso pode configurar lesão, se ficar comprovado que houve exploração da vulnerabilidade e desequilíbrio evidente.

4. Consequências jurídicas da lesão

Se o juiz reconhece a lesão, podem ocorrer duas consequências principais:

• Anulação do contrato, com restituição das partes ao estado anterior

• Revisão judicial para reequilibrar as prestações (art. 157, §2º do CC)

Em alguns casos, o próprio réu pode oferecer complementação do valor como forma de manter o contrato vigente.

5. Diferença entre lesão e outros vícios

É importante não confundir a lesão com:

• Erro: percepção equivocada da realidade

• Dolo: conduta intencional para enganar

• Estado de perigo: obrigação assumida para salvar a si ou a outrem de grave risco

A lesão é mais sutil: há desequilíbrio contratual sem engano proposital, mas com forte assimetria entre as partes.

Conclusão

A figura da lesão é um mecanismo jurídico importante para proteger a parte hipossuficiente em contratos desequilibrados — especialmente no mercado imobiliário, onde valores altos e informações técnicas tornam o campo fértil para abusos.

Se você acredita que firmou um contrato de compra e venda imobiliária em condições desproporcionais ou foi induzido a assumir obrigações injustas, procure assessoria jurídica especializada.

No Lanza Sulzbacher, atuamos com foco na análise técnica de contratos e defesa dos direitos patrimoniais de nossos clientes.

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