Compra e Venda de Ágio: Aspectos Jurídicos Essenciais

A compra e venda de ágio imobiliário é uma prática recorrente no mercado de imóveis na planta ou financiados, especialmente em períodos de valorização dos imóveis ou necessidade de liquidez por parte do comprador original. Apesar de comum, essa operação exige cuidados jurídicos específicos para garantir segurança às partes envolvidas.

Neste artigo, abordamos o que é o ágio, como funciona sua comercialização e os principais pontos de atenção jurídica no processo.

1. O que é o ágio na compra e venda de imóveis?

Ágio é o valor pago pela cessão dos direitos de aquisição de um imóvel. Em outras palavras, é a negociação do contrato original de compra e venda — normalmente em imóveis adquiridos na planta ou financiados — entre o comprador original (cedente) e um terceiro interessado (cessionário).

Essa operação pode ocorrer de duas formas:

• Com a anuência da incorporadora ou instituição financeira, via cessão formal;

• De forma informal ou particular, o que gera riscos jurídicos relevantes.

2. Quando é possível vender um ágio?

A possibilidade de comercializar o ágio depende diretamente do que foi pactuado no contrato original com a incorporadora ou o banco. Muitos contratos contêm cláusulas que:

• Proíbem a cessão antes da entrega das chaves;

• Exigem anuência expressa da incorporadora;

• Preveem pagamento de taxas administrativas para a transferência.

Ignorar essas regras pode resultar na nulidade da operação ou na responsabilização do cedente por descumprimento contratual.

3. Principais cuidados jurídicos na compra de um ágio

Quem adquire um ágio deve verificar:

• Situação financeira do contrato original (parcelas em dia, saldo devedor);

• Condições de financiamento ou pagamento direto à incorporadora;

• Possibilidade real de transferência da titularidade;

• Existência de ônus, gravames ou ações judiciais sobre o imóvel;

• Documentação assinada e reconhecida entre as partes, com cláusulas claras sobre obrigações e responsabilidade pelo pagamento do saldo restante.

É recomendável formalizar a operação por meio de instrumento de cessão de direitos com firma reconhecida e, sempre que possível, com anuência formal da incorporadora.

4. Responsabilidades após a cessão

Mesmo após a cessão do contrato, o cedente (vendedor do ágio) pode permanecer responsável solidariamente por dívidas do contrato original, caso a cessão não seja regularizada formalmente com a incorporadora.

Por isso, é essencial garantir:

• A substituição do nome do comprador no cadastro da incorporadora ou do banco;

• A ciência e concordância expressa de todos os envolvidos;

• A atualização do contrato, evitando implicações futuras em caso de inadimplência do novo comprador.

5. Tributação na venda do ágio

A venda de ágio pode implicar ganho de capital, especialmente se o valor pago pelo cessionário for superior ao que o cedente já quitou. Nesses casos, é necessário avaliar:

• Se incide IRPF sobre o ganho de capital;

• Quais são as obrigações acessórias perante a Receita Federal;

• Como declarar a operação corretamente.

É fundamental obter orientação jurídica e contábil específica para cada caso, a fim de evitar autuações fiscais.

Conclusão

A compra e venda de ágio é uma alternativa viável e muitas vezes vantajosa, tanto para quem deseja sair de um compromisso quanto para quem busca boas oportunidades no mercado. No entanto, é fundamental tratar essa operação com o devido rigor jurídico.

Se você está envolvido em uma negociação de ágio — seja como comprador ou vendedor —, entre em contato com nossa equipe. Atuamos de forma preventiva para garantir que todas as etapas sejam formalizadas corretamente, evitando surpresas jurídicas futuras.