A dívida condominial é um tema recorrente no direito imobiliário e possui uma característica específica: sua natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao imóvel, independentemente de quem seja seu titular. Isso significa que, ao adquirir um imóvel, o novo proprietário herda não apenas seus benefícios, mas também suas obrigações, incluindo eventuais débitos condominiais em aberto.
Neste artigo, abordaremos os fundamentos legais e jurisprudenciais da transmissibilidade da dívida condominial, especialmente em dois cenários:
Quando uma empresa garantidora quita a dívida e assume a cobrança do condômino inadimplente.
Quando a dívida condominial é cedida a um terceiro por meio de cessão de crédito.
Fundamentação Legal: A Dívida Condominial e sua Natureza Propter Rem
O artigo 1.345 do Código Civil Brasileiro estabelece que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
Este dispositivo reforça que a obrigação condominial acompanha o imóvel, e não a pessoa do devedor original. Assim, o novo adquirente do imóvel será o responsável pelo pagamento, independentemente de quem tenha gerado a dívida.
Jurisprudência Relevante:
Superior Tribunal de Justiça (STJ): O entendimento pacífico da Corte é de que a obrigação condominial permanece vinculada ao imóvel, cabendo ao atual proprietário ou arrematante a responsabilidade pelo pagamento dos débitos, mesmo que tenham sido contraídos pelo antigo dono.
O Pagamento por Empresa Garantidora e a Perda da Natureza Propter Rem
Em alguns casos, empresas garantidoras assumem o pagamento da dívida condominial e posteriormente cobram o condômino inadimplente. Essa operação altera a natureza da dívida, que deixa de ser propter rem e passa a ser pessoal e contratual.
Jurisprudência Relevante:
STJ - REsp 1.701.683/PR: O tribunal decidiu que, ao pagar a dívida condominial, a garantidora extingue a obrigação original. Assim, a relação jurídica entre a garantidora e o condômino inadimplente passa a ser de natureza obrigacional pessoal.
TJ-PR - Apelação Cível 0038217-06.2014.8.16.0001: Confirmou que, uma vez quitada a dívida pela garantidora, ela não acompanha o imóvel, tornando-se intransmissível ao arrematante.
A Cessão de Crédito e a Manutenção da Natureza Propter Rem
Diferente do pagamento por uma garantidora, a cessão de crédito ocorre quando o condomínio transfere sua posição de credor para um terceiro, como um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC). Nessa situação, a dívida mantém sua natureza propter rem, pois a transmissão do crédito não altera sua vinculação ao imóvel.
Jurisprudência Relevante:
STJ - REsp 1.570.452/RJ: O tribunal decidiu que a cessão do crédito condominial não altera sua natureza propter rem, permitindo que o novo credor cobre diretamente o adquirente do imóvel.
Consequências Práticas e Recomendações
A análise comparativa entre os dois cenários demonstra que a transmissibilidade da dívida condominial depende essencialmente de sua extinção ou transferência:
Se a garantidora quita o débito, extingue-se a dívida original, e a nova obrigação é de natureza pessoal, não podendo ser cobrada do arrematante.
Se o condomínio cede o crédito, a obrigação continua vinculada ao imóvel, e o arrematante permanece responsável pelo pagamento.
Dicas para Compradores e Credores:
Adquirentes de imóveis em leilão devem sempre verificar a origem dos débitos condominiais antes da aquisição.
Empresas garantidoras e cessionárias de crédito devem estruturar seus contratos com clareza para garantir segurança jurídica e evitar disputas judiciais.
Consideração Final
A compreensão da transmissibilidade da dívida condominial é essencial para evitar surpresas e garantir a segurança jurídica de todas as partes envolvidas. Seja você um comprador de imóveis, um credor ou um administrador condominial, estar ciente dessas questões pode fazer toda a diferença na proteção de seus direitos.
Para mais informações sobre direito imobiliário e dívidas condominiais, entre em contato com nosso escritório!
Komen